Registro de la Propiedad DER.

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Derecho

En su aspecto extrínseco -de Derecho hipotecario formal- puede definirse el R. de la p. como la oficina pública destinada por el ordenamiento jurídico a la constatación de las titularidades inmobiliarias y a su consiguiente publicidad.

Sistemas de Registro. En este aspecto, caben dos sistemas: el de Registro único y el de pluralidad del Registros. Prototipo del primero fue el instaurado por Torrens, para Australia del Sur, a mediados del siglo pasado, fundado en las ideas del Registro de buques británicos (Torrens era emigrante irlandés). Según su pensamiento, la inmatriculación debía verificarse en una oficina única y central para cada país o colonia, a cuyo frente estuviese un registrador general, secundado por funcionarios jurídicos y topógrafos. En este sistema estaban inspirados los Registros correspondientes a los territorios españoles en África: el de los territorios del golfo de Guinea -islas de Fernando Poo, Annobón, Elobey Grande y Elobey Chico, Corisco y el territorio continental de Guinea-, con sede en Santa Isabel de Fernando Poo; y el de los territorios de África occidental, situado en el lugar de residencia del Gobierno de los mismos.

Sin embargo, el segundo sistema -pluralidad de Registros- es más frecuente en el Derecho comparado. Conforme a él, existe un R. de la p. en cada circunscripción territorial -distrito hipotecario- que puede coincidir o no con circunscripciones administrativas -términos municipales- o jurisdiccionales -partidos judiciales-; así, en el sistema español, las demarcaciones hipotecarias coinciden, generalmente, con los partidos judiciales.

Oficina del Registro. Continuando con su descripción formal, cabe añadir que la oficina del Registro es, fundamentalmente, el archivo ordenado de los libros registrales y el despacho donde el registrador desempeña sus funciones. Dada la trascendental misión que el R. de la p. desempeña en el comercio jurídico y el valor y eficacia de sus asientos, los libros registrales están sometidos, normalmente, a una serie de requisitos formales y de garantías de autenticidad. Las disposiciones de cada país establecen, a este respecto, normas sobre impresión, distribución, custodia, encuadernación, etc., de los libros y, en su caso, sobre el control judicial de los mismos.

En los libros se realizan los asientos registrales: unos son principales, como la inscripción; otros, accesorios, como las notas marginales; en otro aspecto, unos son positivos, como la inscripción, y otros negativos, como la cancelación. Al frente de cada Registro existe un encargado, el registrador, que normalmente tiene carácter de funcionario público, bien integrado en un Cuerpo propio, con su correspondiente escalafón, bien como simple funcionario administrativo o judicial al que se han encomendado sus funciones. El registrador está asistido en sus funciones por personal auxiliar.

Publicidad del Registro. En la misma oficina se verifica o actúa la publicidad formal del Registro; como explicaba Jerónimo González, los fines jurídicos y sociales que la fe pública del Registro persigue no se alcanzarían si no se estableciera, para hacer efectiva la notoriedad de las inscripciones, una reglamentación adecuada, adjetiva en cierto modo, que permita a los interesados conocer, sin grandes investigaciones ni gastos, las oficinas donde han de recibir las noticias que buscan y el contenido de los asientos que puedan afectarles. A ello contribuye, de una parte, la organización territorial de los Registros y la necesidad de inscribir los inmuebles y derechos reales en el R. de la p. en que radiquen; y, de otra parte, todo un sistema reglamentado de manifestación de los libros a los interesados y de certificación de sus asientos.

La expresión publicidad no significa aquí, pues, propaganda y difusión, sino posibilidad de conocer. Ahora bien, esta posibilidad de conocer no serviría de mucho en el comercio jurídico, si el ordenamiento correspondiente se desentendiese del contenido del Registro en los casos en que no coincida con la realidad, dejando desprotegido al mal informado por el propio Registro. La publicidad tiene una eficacia más o menos intensa en el comercio (publicidad material) que excede de la mera información.

La organización de los Registros varía en cada ordenamiento positivo; la doctrina habla, tanto en relación con sus caracteres formales como materiales, de distintos sistemas de Registros. Formalmente, se puede distinguir entre:a) Registro de actos y de documentos, según que la transmisión por negocio jurídico se verifique ante un funcionario del Registro (el cual interviene directamente en el acto recibiendo las declaraciones de voluntad), o que el acto transmisivo se perfeccione fuera del Registro y se presente en él ya documentado (sin perjuicio de las facultades de calificación del documento o del título que puedan competer al registrador) para su inscripción.

b) Sistema de transcripción y de inscripción; en aquél, el documento presentado se copia íntegramente en los libros registrales o se encuaderna con otros documentos presentados formándose, así, los libros; en el segundo, se extracta en el libro correspondiente lo que en el documento tiene trascendencia jurídica real.

c) Sistema de folio real y de folio personal; el primero supone la ordenación, de los títulos, o de los derechos reales, por las fincas sobre las que recaen: a cada finca se le abre un folio en el que se van asentando todas sus vicisitudes jurídicas; el segundo supone que los libros sellevan por el orden de recepción de los documentos -con índices- o se ordenan por razón del propietario.

La adopción de un sistema u otro es una cuestión técnica; pero, en alguna medida, viene condicionada por el régimen de los derechos reales acogido en el respectivo ordenamiento. Ahora bien, según lo apuntado arriba, la publicidad del Registro no puede detenerse en la función de dar a conocer la situación jurídica del inmueble, no puede reducirse a una función meramente informativa; y, efectivamente, en los distintos sistemas puede advertirse una eficacia material de la publicidad (publicidad material) que excede a la mera información, hasta llegar, en casos, a dar por buena y existente para el adquirente que invoca la protección del Registro la apariencia registral, que el Derecho le garantiza, así, con preterición de la realidad jurídica vigente hasta entonces. Esta eficacia sustantiva de la inscripción es el contenido fundamental del llamado Derecho hipotecario material.

Contemplado en este plano el R. de la p., puede definirse como el organismo oficial -o la institución jurídica- destinado a la toma de razón -o sea, la fijación en libros oficiales- de las situaciones jurídicas inmobiliarias: quién sea el dueño de cada finca, qué gravámenes pesan sobre ella, etc., con valor, en principio, de verdad oficial. En efecto, este organismo que publica la situación jurídica de los inmuebles atiende de tal modo al interés del adquirente (del acreedor hipotecario, etc.) que presta garantía legal -mayor o menor, según los tipos de Registroa las noticias que contiene: si dice que Primus es propietario de la finca, es posible, incluso, que aun no siendo esto verdad, perteneciendo la finca a Secundus, sin embargo, el adquirente de Primus (o su acreedor hipotecario) sea protegido en la titularidad que recibe de Primus como si hubiera contratado con Secundus.

La finalidad primaria de la publicidad material del R. de la p. queda, así, patente: la protección del tráfico, la agilización de las transacciones inmobiliarias, al suplir, con la garantía que supone la consulta de un Registro público, las complicadas indagaciones sobre la titularidad de los derechos que, en otro caso, sería preciso practicar.

Derecho comparado. Regulado por los distintos ordenamientos con grandes diferencias, la exposición y estudio de Derecho comparado tiene especial utilidad en esta materia, por ser el Registro un artificio de publicidad creado por el legislador normalmente a la vista de experiencias en otros países; luego, la misma artificiosidad de la materia tratada permite aprovechar con fruto los resultados de técnicas ajenas, por lo que la comunicación de legislaciones ha seguido siendo fenómeno frecuente. En este aspecto, son de destacar las líneas generales de los siguientes sistemas:a) Francés. Sistema de pluralidad de Registros, de transcripción, de folio personal y de eficacia negativa del asiento, es decir, de inoponibilidad del documento no registrado al que tuvo acceso al Registro. Sin embargo, ya desde 1921, los títulos no se transcriben, sino que el conservador de hipotecas (registrador) forma los volúmenes encuadernando los mismos documentos presentados cuando hay número suficiente. La nueva legislación (1955) ha establecido un doble fichero, por personas y por fincas. Los documentos se encuadernan según el orden de entrega. El Registro no garantiza su propia exactitud; la única seguridad que proporciona al adquirente es la de que los actos de su transmitente no transcritos no podrán serle opuestos. El Registro francés no garantiza positivamente que el tradens sea dueño, sino negativamente por la mera falta de un asiento de enajenación o gravamen otorgado por el tradens a otro- que no ha vendido o hipotecado a este otro. La condición de titular del tradens (aun cuando conste en el Registro su negocio adquisitivo) ha de ser investigada por el accipiens: porque el Registro francés, en suma, no está dirigido a hacer valer como exactos sus asientos, sino a hacer que no existan, frente a las transcritas, las enajenaciones que no aparecen en él.

b) Alemán. Es un sistema de pluralidad de Registros, de inscripción y de folio real; cada finca posee su propia hoja, cuaderno de 12 páginas que encabezan los datos de identificación del inmueble, y siguen luego tres secciones destinadas, la primera, a las relaciones de propiedad; la segunda, a las cargas y limitaciones en general; y la tercera, a las hipotecas y gravámenes pecuniarios semejantes. La inscripción constituye una parte del proceso transmisivo o constitutivo de los derechos reales; sólo ella lo perfecciona; sin ella, no hay transmisión o constitución. Lo característico del Registro alemán es que garantiza sus manifestaciones: el que adquiere de quien aparece en el Registro como dueño de la finca adquiere válidamente, y se hace dueño aunque el dato que publica el Registro sea erróneo. Claro que en Alemania la inscripción coincide casi siempre con la realidad, debido al modo de adquirir los derechos reales mediante "acuerdo abstracto de transmisión" e inscripción.

Suiza sigue un sistema registral parecido, de folio real y de inscripción, que forma parte del acto modificativo de la titularidad de los derechos sobre las fincas, si bien en él, a diferencia del alemán, el negocio causal (compraventa, donación) forma parte del acto transmisivo -abstracto en el sistema alemán- y su invalidez hace a todo el negocio inválido.

c) Australia. Los actuales sistemas australianos siguen hoy las líneas del que construyó, para Australia del Sur, Torrens a mediados del s. xix. Sistema tipo de Registro único, que comienza por la inmatriculación de la finca, lo cual se solicita del registrador general, acompañando el plano de aquélla y los documentos que justifican su dominio. Admitida la solicitud -tras el doble examen de los documentos, por los peritos en Derecho y los topógrafosse concede un plazo a aquellos que pretendan tener un derecho sobre el inmueble, para que se puedan oponer a la inmatriculación solicitada. Expirado este término sin que se formule oposición -o siendo desestimada la que se haya formulado-, si el registrador encuentra justificada la solicitud procede a la inmatriculación redactando previamente el título de propiedad, del que se hacen dos ejemplares: uno se incorpora al Registro y otro se entrega al solicitante (y vale sólo en cuanto coincida con el ejemplar encuadernado en el Registro). En el título se mencionan todos los derechos reales que gravan el fundo y figura el plano del mismo, levantado por los topógrafos oficiales. El duplicado que se entrega al propietario demuestra, en el tráfico, la propiedad del inmueble; es como una certificación del Registro en otros países, pero existente en un único ejemplar y mantenida permanentemente al día en lo relativo a enajenaciones y gravámenes, pues en él se consignan todos los que se van sucediendo; ésta es una importante particularidad del sistema: el certificado se ha de presentar forzosamente para la enajenación y ésta se hace constar en él.

El sistema español es de Registros múltiples, de documentos, de inscripción y de folio real. Las modificaciones reales se producen fuera del Registro, salvo la hipoteca, aun cuando se trate de inmuebles que ya estén inmatriculados en el Registro; basta el título y el modo para serverdadero propietario, titular de la servidumbre, etc., aunque no se inscriba el título adquisitivo; sólo en la hipoteca tiene la inscripción valor constitutivo. La inscripción -salvo excepciones de Derecho internacional- es voluntaria; pero la ley estimula por varios modos que se realice. Las declaraciones del Registro se presumen exactas, pero con presunción iuris tantum: demostrada la inexactitud registral, el Registro no atribuye per se una titularidad en consonancia con lo constatado en él. Sin embargo, dadas determinadas circunstancias, se protege al que adquiere fiado en la apariencia de titularidad de su transmitente, de tal modo que su adquisición deviene válida y eficaz, una vez que ingresa en el Registro; juega éste, así, parecido papel al de la posesión con relación a los bienes muebles.

En Argentina existe R. de la p. en la capital y en las provincias; cada uno, dividido en Secciones. La inscripción produce la presunción iuris tantum (inversión, pues, de la carga de la prueba) de exactitud; pero carece, en general, de los efectos correspondientes a la publicidad material, situación que es criticada por la doctrina. En México, los Registros -que no son sólo de derechos reales sobre inmuebles, sino que se inscriben también en ellos las sociedades, las fundaciones de beneficencia privada, las declaraciones judiciales de concurso, etc.- se hallan en el distrito y en los territorios federales. Las enajenaciones inmobiliarias se perfeccionan por el mero contrato, pero no producen efectos contra tercero sino desde su inscripcíón en el Registro. En Guatemala, los Registros se distribuyen por zonas; el de la zona central -con sede en la capital- tiene a su cargo el de las zonas que no lo tienen propio y, como Registro general, el control y vigilancia de los demás R. de la p. El Libro IV del CC de 1964 instaura una publicidad material bastante intensa. Las leyes sobre el R. de la p. de la República del Salvador son, acaso, las más completas de América; existe un Registro general y en cada una de las demarcaciones (generalmente departamentos). La inscripción es requisito de eficacia contra tercero. Muy similar es el sistema en Honduras.

En Puerto Rico y Cuba rige, sustancialmente, el régimen anterior a su independencia. También Costa Rica y Nicaragua adoptaron un sistema notablemente influenciado por la Ley hipotecaria española de 1861. En Panamá, la inscripción es constitutiva en las adquisiciones derivadas de negocios jurídicos inter vivos. También en Colombia. En Venezuela, el Registro funciona por medio de oficinas principales y subalternas; sigue el sistema de transcripción; y la inscripción es requisito de eficacia del acto contra tercero. También en Paraguay, que adopta el sistema de folio personal.

La legislación chilena -un tanto arcaica- y la ecuatoriana -influida por aquélla- desconocen el folio real. El sistema brasileño es distinto al resto de los americanos; se caracteriza por la complejidad de los actos registrables: unos son objeto de inscripción, otros de anotación y otros de transcripción. Pero ninguno de estos asientos produce verdadera publicidad material. En Paraguay existe un Registro general; las inscripciones carecen, prácticamente, de valor sustantivo. Perú se inspira en el sistema de inoponibilidad de los actos no inscritos. El Registro -plural- se lleva por fincas.

V. t.: DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL; HIPOTECARIOS, PRINCIPIOS; INSCRIPCIÓN.

F. SANCHO REBULLIDA.

BIBL.: 1. L. LACRUZ BERDEJO, Lecciones de Derecho inmobiliario registral, Barcelona 1957 (y la bibl. allí citada); fD y F. SANCHO REBULLIDA, Derecho inmobiliario registral, Barcelona 1968; J. L. PÉREz LASALA, Derecho inmobiliario registral. Su desarrollo en los países latinoamericanos, Buenos Aires 1965.