Propiedad Horizontal DER.

Categoria:

Derecho

Con esta denominación se conoce la p. que recae sobre una parte de un edificio apta para constituir una vivienda (v.) o un local independiente destinado a otros usos. Su integración junto a otras p. semejantes, en un inmueble construido y contemplado físicamente como un todo, da lugar a una serie de problemas entre los propietarios particulares y hace necesario un especial régimen jurídico para su adecuada coexistencia.

Es conocida también con otros nombres: propiedad por departamentos o apartamentos, propiedad por pisos, parcelación cúbica de la propiedad, condominio de edificios, etc.

Historia. La p. h. se conoce desde tiempos remotos. Hacen referencia a ella algunos pasajes del Derecho romano y ordenanzas medievales, pero ha tenido gran auge después de la I Guerra mundial, como consecuencia de la destrucción de viviendas, del éxodo de la población rural hacia las ciudades, de la carestía de la construcción y alto precio de los terrenos edificables, así como de la escasez y elevada renta de los alquileres.

Ciertas legislaciones, temerosas de los conflictos que engendra la vecindad, prohibieron la p.h., pero luego han tenido que rectificar su criterio ante los apremios de la realidad económica. Hoy es muy raro el país que no regule de modo especial la propiedad horizontal. En España, el CC, art. 396, se ocupó muy sumariamente de la institución, apenas conocida en la época de su promulgación, y su deficiencia ha tenido que suplirse en leyes posteriores, fundamentalmente en la promulgada en 21 jul. 1960.

Naturaleza de la propiedad horizontal. Ha sido objeto de grandes controversias. Los primeros exegetas del CC francés entendieron que se trataba de una servidumbre, sin tener en cuenta que los titulares de los pisos privativos se sirven de las cosas comunes (escalera, portal, etc.) como de cosa propia y no ajena, siendo principio fundamental el de que nemini res sua servit iure servitutis. No se trata tampoco de un derecho de superficie o construcción sobre suelo ajeno, porque las facultades de los diferentes dueños son mucho más complejas.

Hay una cierta tendencia, marcada sobre todo en la doctrina extranjera, a considerar la p. h. como una forma de sociedad, pero ésta está perfectamente delimitada en las leyes. Como base de la sociedad se halla siempre un contrato (v.), existe un patrimonio (v.), un fin lucrativo mediante su actividad y, en cambio, no existe el derecho de cada socio a una parte concreta de bienes materiales con el carácter de derecho real. Es verdad que a veces los condueños forman una cooperativa (v.) que construye el inmueble adjudicando luego los pisos a los socios, pero la cooperativa sólo constituye una forma de gestión. Se trata de dos momentos: el precedente a la asignación, en el que la cooperativa figura como titular del edificio, en construcción o construido, y aquel otro posterior y sucesivo en el que los departamentos pasan en propiedad a los socios que adquieren la cualidad de propietarios, cualidad que es perdida por la cooperativa.

La idea de que existe por lo menos una comunidad, o, mejor dicho, copropiedad sobre ciertas partes del edificio, es algo que podemos llamar permanente en todos los tratadistas y esto es lo que motivó que el CC español colocara su art. 396 entre los relativos a la comunidad (v. COMUNIDAD DE BIENES). Pero no se pueden sacar consecuencias exageradas, porque la copropiedad no se puede afirmar más que de las cosas comunes (techo, escalera, portal, muros, etc.). Teniendo en cuenta la importancia de éstas, algún sector doctrinal, que ha encontrado eco legislativo (CC italiano), llama a la institución condominio, pero cuando se trata de llevar la identidad de ambas instituciones al complejo de relaciones que comprende la p. h. se llega a resultados perturbadores, como sucedió con la jurisprudencia del Trib. Supremo español antes de la promulgación de las leyes de 1939 y 1960.

En realidad, nadie afirma que se trate de un condominio indiviso al modo romano como se recoge en el art. 392del CC español. Junto a la pluralidad de titulares sobre cosas que han de considerarse comunes es innegable la existencia de derechos privativos y excluyentes sobre los pisos o departamentos y, por importante que sea el aspecto de comunidad, son los derechos privativos el prius de ésta, la razón de ser de la institución, aquello que en primer término responde a su finalidad económica y social. El error ha sido querer encuadrar la institución en los moldes romanistas tradicionales. Se trata de una figura nueva no considerada con la debida atención general hasta tiempos recientes, porque también es reciente la necesidad económica a que responde. Su género es el derecho de propiedad, pero dentro de él es una especie destacada de las demás tradicionales, y es vano buscarle a toda costa semejanzas o identidades parciales para que sea subsumida y absorbida en un tipo único y clásico. Su importancia enorme y su trascendencia social justifican más que sobradamente su consideración independiente, que es la que le concede la doctrina y la legislación comparadas.

La situación de la p. h. nace o por la división de una cosa poseída pro indiviso transformando la cuota ideal que corresponde a cada condueño en un dominio real y efectivo, recayente sobre departamentos o locales concretos; o porque un constructor, antes de concluir el edificio, lo vende por pisos o fracciones a los que desean ser propietarios una vez que la construcción quede terminada; o porque estos futuros dueños se asocian entre sí en plan cooperativo y realizan la construcción con la finalidad divisoria indicada.

En la legislación comparada se conocen y regulan estas diferentes formas, de las cuales unas crean directamente la propiedad sobre las partes del edificio, mientras que otras (cuando hay que construir) solamente la establecen potencialmente y para el futuro (cuando se concluya la edificación), haciendo necesaria una regulación de esta situación interina, de manera que se aseguren los derechos y no se frustren las esperanzas de adquisición de la propiedad. No todas las leyes sobre p. h. regulan esta situación previa. Algunas, como la francesa, dictan normas especiales para las sociedades de construcción. En el Derecho español, la ley de 1960 sólo regula la p. h. ya creada. La fase previa se desenvuelve bajo el imperio de las normas generales y alguna norma especial de carácter administrativo dictada para el fomento de la construcción y la vivienda y para evitar abusos de los constructores. Hasta que los pisos estén construidos y entregados no puede decirse que surja el derecho real de p. (v. DERECHOS REALES) aplicándose el régimen de las obligaciones y contratos. Las ventas de los pisos por los constructores se hace de ordinario con precio aplazado garantizado por la reserva de dominio e hipoteca sobre el propio piSO (V. COMPRAVENTA).

En el régimen de la p. h. es esencial, como medida de los derechos y de las obligaciones de cada uno de los propietarios, la fijación de una cuota de participación, que sirve también para determinar el poder de cada uno en la administración de los elementos comunes. La concreción o señalamiento de este módulo es exigida por todas las leyes. La española (art. 3b y 5) preceptúa que la cuota se fijará para cada piso o local y con relación al total valor del inmueble, y desde el punto de vista formal deberá hacerse por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. La fijación del módulo se hace en centésimas referidas al valor total del inmueble. Algunas legislaciones extranjeras lo fijan en milésimas. El régimen de la p. h. no sólo se contiene en la Ley, sino que puede ser fijado, con subordinación a ésta, por la voluntad de los propietarios mediante Estatutos y Reglamentos especialmente convenidos y adaptados a las circunstancias de cada caso y que obligan no sólo a los propietarios actuales, sino a los futuros, con tal de que se les dé la publicidad debida y, en su caso, se inscriban en los Registros de la Propiedad.

En los edificios divididos en p. h. existen elementos que se estiman comunes, porque son necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres (CC art. 396). En estas partes, la cuota de participación señalada a cada local determina la cuantía de las expensas y beneficios, aunque su uso por todos los propietarios responda a normas igualitarias. Estas partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable (CC 396-2°). El uso de estas cosas comunes, que puede ordenarse en reglamentos ad hoc, está presidido por un principio general que sintetiza la Ley francesa de 1965: "Cada copropietario usa y disfruta libremente de las partes comunes a condición de no atentar ni a los derechos de los otros copropietarios, ni al destino del inmueble". No se pueden alterar las cosas comunes sin consentimiento de todos, y los actos de uso lesivo para la comunidad son sancionados de diferente manera, y en ciertas legislaciones (alemana, austriaca, suiza, cte.) se puede llegar hasta la expropiación del propietario perturbador; otras, como la española, se limitan a privarle del uso de un modo temporal.

Para la administración de la comunidad se establece como órgano supremo la asamblea de todos los propietarios, que algunas leyes denominan sindicato. Pero como no es posible que los componentes de la asamblea estén continuamente reunidos y el régimen de ésta es tardo y enojoso, se reservan para ella los asuntos más importantes, y para los más pequeños que plantea la vida diaria la costumbre establece, o la ley impone, el nombramiento de un administrador, presidente o síndico a quienes incumbe además la función ejecutiva de los acuerdos generales. La forma de funcionar la asamblea o junta general está prevista en las leyes y estatutos. En principio, para la adopción de acuerdos, se requiere el voto favorable de la mayoría, que es fijada en función del número de personas y de la suma de las cuotas que éstas representan, requiriéndose mayor o menor número de votos según la importancia de los asuntos que hay que decidir. Para los acuerdos muy graves se exige a veces la unanimidad y en los que se estiman lesivos cabe en algunos casos recurso judicial. Cuando la mayoría no puede formarse, o el acuerdo resulta gravemente lesivo para alguno de los comuneros, suele existir la posibilidad de acudir a los jueces para que resuelvan en equidad.

Además del derecho sobre las cosas comunes, corresponde a cada propietario el uso exclusivo de su piso o departamento. En general, puede afirmarse que el derecho de cada propietario sobre su piso es un derecho que se desenvuelve conforme a los principios generales de la propiedad privada individual. Aquél tiene el derecho de disponer de su piso por título gratuito u oneroso, intervivos o mortis causa, y únicamente habrá de sujetarse a los límites puestos a todo derecho de propiedad y a los queresulten de la especial situación en que se encuentran. Particularmente está prohibido a los propietarios y ocupantes de los locales desarrollar en ellos actividades dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres, siendo sancionados en caso de infringir la prohibición, incluso con el desahucio. El valor del local responde de los gastos, contribuciones, cte., que están a cargo de cada propietario cuando éste voluntariamente no los satisficiere, y aunque aquél se hubiere enajenado. La p. h. se extingue: por voluntad de los interesados; por la destrucción total del edificio, o de una parte considerable de él que no permita la reconstrucción sin dispendios que se reputen excesivos; o por la adquisición de todos los locales por un solo dueño.

M. BATLLE VÁZQUEZ.

BIBL.: M. BATLLE, La propiedad de casas por pisos, 5 ed. Alcoy 1967; J. V. FUENTES Lolo, Suma de la propiedad por apartamentos, Barcelona 1964; F. GIVORD, La copropriété, París 1968; F. AEBY, La propriété des appartements, 2 ed. Bruselas 1967; A. Visco, Le case in condominio, 7 ed. Milán 1967; H. MAGNETAT, La propriété par étage, Lausana 1965; M. 1. BENDERSKY, Propiedad horizontal, Buenos Aires 1967; M. BORJA, La propiedad de pisos, México 1957.