Enfiteusis DER.

Categoria:

Derecho

Dice el CC en su art. 1.605 que: "Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio". Cómo fácilmente puede comprenderse, la institución llega al Código cómo una supervivencia del pasado que tuvo una importancia extraordinaria en la sociedad posfeudal, llegando su vigencia hasta las postrimerías del Antiguo Régimen, no recogiéndola la mayoría de los códigos modernos (a excepción del español, los de Portugal, Brasil y Venezuela). La Ley de Introducción al Código civil alemán, no regula la e., pero mantiene los colonatos hereditarios (Erbpachtrecht), volviendo a aparecer, también, la institución en Derecho rural francés.

La e., aparece como una refundición justinianea de la conductio agri vectigalis y la enfiteusis griega. Surgiendo en nuestro antiguo Derecho, unido a prestaciones feudales, así en Castilla la Nueva y Andalucía, mediante el solariego (que implicaba, además, las prestaciones de la infurción y de la martiniega), o en Cataluña donde pervivió con más pureza la enfiteusis justinianea, o bajo la modalidad del foro, que se extendió por todo el nordeste del antiguo reino castellano-leonés. El CC trató de modernizar la institución; suprimiendo la vinculación de la institución a las prestaciones de tipo feudal, haciendo posible su redención, suprimiendo la subenfiteusis y no considerando el laudemio (reconocimiento feudal del dominio que se materializa en una prestación especial, independiente del canon) como requisito esencial. Pero no llegó a dar el paso definitivo, tal y como lo habían hecho en otras legislaciones modernas organizando la cesión del dominio, aunque diferida, a su constitución, conservando la institución un carácter de perpetuidad que repugna a la conciencia jurídica moderna.

La e. guarda muchas semejanzas con el usufructo (v.), aunque se diferencia de él por la existenciz del canon y por el carácter de perpetuidad; también se asemeja al arrendamiento (v.), sobre todo si tenemos en cuenta la deformación que éste ha padecido por razones sociales, que llevan a la estabilidad del arrendatario en el disfrute de las fincas arrendadas; pero a pesar de ello, el arrendamiento sigue siendo un derecho personal y el censo es un derecho real. En el CC español, la enfiteusis aparece como un derecho real de naturaleza especial, pues no sigue la fórmula romana, según la chal sería un mero derecho real de uso y disfrute a perpetuidad, o la moderna, en la que late la idea de la enajenación o cesión diferida del dominio, sino que sigue el esquema medieval de la propiedad dividida, que implica la posibilidad de transformarse en dominio pleno para ambos, censualista y censatario, y la de la enajenación independiente del dominio directo y del dominio útil, aunque en este caso, el enfiteuta puede enajenar la finca misma, dejando a salvo los derechos del dueño del dominio directo (art. 1.633 CC), gozando, también, del derecho a indemnización en caso de expropiación (arts. 1.631 y 1.627 CC) y de los mismos derechos que el propietario en relación con el tesoro o para la explotación de las minas (art. 1.632 CC).

El derecho más importante del censualista es la pensión o canon (art. 1.630); el laudemio sólo se debe cuando se haya estipulado (art. 1.644); pero tiene, también, el censualista el derecho de reconocimiento de su derecho exigible al que se halle en posesión de la finca enfitéutica y ejercitable cada veintinueve años (art. 1.647) y el derecho de comiso por falta de pago de las pensiones, incumplimiento de condiciones o deterioro grave de la finca. El enfiteuta tiene a su favor el uso y disfrute de la finca (art. 1.632 CC), facultad de enajenación de la misma y el derecho de redención, oponiéndose al comiso (arts. 1.650 y 1.651), aparte de las normas generales contenidas en los arts. 1.608 a 1.612, para todos los censos. Corresponden recíprocamente, al dueño directo y al útil, el derecho de tanteo y el de retracto cuando enajenen su respectivo dominio (arts. 1.636 a 1.642).

JOSÉ LUIS DE LOS MOZOS.

BIBL.: J. CASTÁN TOBEÑAS, Derecho civil español, común y foral, 11,2, 10 ed. Madrid 1965, 204 ss.; v. t. bibl. reseñada en el capítulo correspondiente.